我问答网问：第一次去看房，我该问销售哪些问题？
答：别傻乎乎只问“多少钱”好吗！你得像个行家。直接劈头就问：得房率多少？——这关乎你实际能用的面积，公摊大的都是耍流氓。然后是备案价在哪里查？，销售支支吾吾你就得警惕，很可能他们在虚报折扣。还有不利因素公示在哪？，这玩意儿按规定必须摆在显眼处，但很多售楼处藏得跟机密似的。对了，腰线层、槽钢层在第几层？，别住进去才发现窗户缩水一截或者墙壁渗水，到时候哭都来不及。
问：刚进售楼处，怎么装成老司机不被忽悠？
答：一进门，别直奔沙盘！先找五证公示墙，用手机拍下来，特别是预售许可证，没这个证就收钱的一律是坑。然后绕开销售，自己先去看实体楼——如果没有，就问清楚样板间是不是搭建在实地，那种单独搭的“创意样板间”家具都是缩水的，别信！看户型图时，盯着尺寸，不是房间名字，很多把入户花园算成房间，实际小得只能放鞋柜。记得问一句：“你们这项目红线外不利因素有哪些？”比如百米外的垃圾站、规划的高架桥，他们不说以后有你受的。
问：算价格时，到底哪些钱是必须交的，哪些是坑？
答：首先，认筹金、诚意金，法律上统统能退！别听销售说“不买就没了”，那是在逼单。真决定买了，要分清定金和订金，前者违约不退，后者还能商量。除了房款，真正的硬性支出是契税和维修基金，其他像什么“电商费”、“团购费”、“服务费”，只要不写入合同，十有八九是开发商截流的灰色地带，坚决不给！贷款的话，等额本金比等额本息总利息少，但前期月供高，自己掂量现金流——别为省利息把日子过得太紧巴，对吧？
问：看样板间，眼睛该往哪盯才不会上当？
答：进门先看门框厚度和踢脚线，这些地方做工粗糙，整体质量好不了。然后直奔厨房和卫生间，打开水龙头看水压，别光听销售吹装修品牌。所有柜子能打开的全打开，闻闻有没有刺鼻味道——有些开发商用的板材，说环保都是扯。还有，样板间往往不装门，自己心里要补上，想想开门会不会撞到人。如果看的是精装，记得拍照记录所有交付标准，防止交房时“同档次品牌”变低端货。
问：楼层到底怎么挑？底层和顶层能不能买？
答：底层嘛，除非带个私家大花园，而且你刚好爱折腾园艺，不然——听我一句劝——蚊虫、潮湿、隐私差，还有楼上抛物，烦都能烦死。顶层呢？漏水概率永远存在，就算开发商说防水做得多好，过个五年十年热胀冷缩，谁敢打包票？不过话说回来，顶楼视野和采光真无敌，如果送露台，你又愿意赌一把，倒也不是绝对不行。中间楼层避开设备层，那噪音和辐射，晚上别想睡踏实。最实在的方法：大晴天再去一次工地，实地感受采光和通风，比听销售画饼强一万倍。
问：怎么判断小区物业靠不靠谱？
答：别等入住才体验，看房时就能摸底！去趟公共卫生间，干净程度直接反映物业水平——要是售楼处厕所都脏兮兮，你还指望以后楼道？再去地下车库转转，看地面有无积水、灯光亮不亮，这玩意儿很暴露管理能力。还有，可以假装找人，溜进已交付的一期，和居民聊几句：保安是老大爷还是小伙子？电梯报修多久有人来？垃圾清运及不及时？这些真实口碑比销售嘴里的“金牌物业”靠谱多了。记住，物业费高低≠服务好坏，有些贵得离谱，服务还一塌糊涂。
问：签约时，合同里哪些坑必须揪出来？
答：合同那么厚，重点盯这几个地方：第一，交房日期和延期赔偿比例，很多写的每日万分之一，低得可怜，完全可以谈！第二，面积差异处理，套内建筑面积和公摊面积要分开写清楚，防止公摊吃掉你的血汗钱。第三，装修材料的品牌和型号，如果买精装，必须看到具体型号，不能只写“高级瓷砖”。最后，所有销售承诺——比如学区、会所、隔音标准——白纸黑字写进补充协议，否则转身就不认账，到时候你只能干瞪眼。
问：二手房和新房，纠结死了，怎么选？
答：实话伤人：新房癌是病，得治！二手房看得见摸得着，采光、噪音、邻居素质一目了然，而且过户完就是你的，不用提心吊胆怕烂尾。新房呢，户型设计更合理，首付比例可能低点，但等待期两年，这中间你租房的钱不是成本？更别提有些开发商资金链紧张，延期交房还算好的，烂尾才要命。所以除非你碰上一个现房新盘，或者对居住体验有执念，不然——预算有限的小年轻，真心建议先看看次新二手房。省下的钱够你重新装修了。
问：纯小白怎么快速判断房子有没有硬伤？
答：简单！去三次：工作日白天去一次，看周边有没有学校、办公区的持续噪声；晚上八九点去一次，看小区亮灯率和周边夜宵摊的喧闹程度；下大雨的第二天再去一次，看地下室、外墙有没有渗水，周边道路有没有严重积水——这些网上可查不来，只有亲自跑。另外，打开手机指南针，弄清楚客厅和主卧朝向，朝西的下午热到爆炸，朝北的整个冬天阴冷。还有，别迷信“地铁上盖”，太近会有震动和噪音，离个三四百米刚刚好。
问：钱不太够，先上车再说，还是再攒攒？
答：这问题扎心啊。以前流行“先上车，后置换”，但现在行情不一样了。地段差、没学区的老破小，流通性越来越差，你上了这车，可能就焊死在上面。如果收入增长预期明显，忍一忍攒够钱买套核心地段的刚改房，也许更明智。不过呢，要是碰上房东急售、价格明显低于市场价的笋盘，而你刚好有首付——别犹豫，立刻拿下！这种机会稍纵即逝。但千万别上高杠杆，月供别超过家庭收入四成，留点钱应付突发状况，不然断供可就惨了，生活又不是只为了供房子，对吧？留神，别成了房奴还沾沾自喜。