我问答网1. 买房前需要准备什么材料？
说实话，买新房和二手房，要的东西差远了。新房主要看身份证、户口本、结婚证——单身的话开单身证明（现在很多城市不强制了，但银行可能还要）、收入证明、银行流水、征信报告。征信！征信！征信！ 重要的事情说三遍。很多人兴冲冲去看房，结果一查征信有问题，白忙活。我朋友就是这样，信用卡有几次逾期，贷款直接卡住。
二手房的话，卖家的材料更关键：房产证、契税发票、购房发票，还有查档单。一定要亲自去房管局查档，别信中介一张嘴。验证房子有没有抵押、查封。上次看中一套，价格便宜得离谱，查档发现被法院查封了，差点掉坑里。❗
2. 新房和二手房哪种更划算？
这个没有标准答案，完全看个人情况。新房吧，户型新，首付低，但等交房可能要一两年，期间房租+月供，压力不小。而且沙盘看着美，实际交付…呵呵，维权群你搜一下。二手房呢，拿证快，配套成熟，但税费高，中介套路多。不过我最近发现，有些次新房挺香的，刚满两年，没有高额增值税，还能拎包入住，比期房靠谱。
不过话说回来，如果你是刚需，急着住，就别等期房了。我一个同事，买的期房延迟交付一年，现在还在租房，两头掏钱，崩溃得不行。
3. 如何判断开发商的实力？
千万别只看售楼部气不气派！那都是给你看的。直接去工地现场看进度，塔吊转不转，工人多不多。然后查开发商的三条红线指标，绿档最安全。还有，搜一下开发商近期的项目，有没有停工、维权的新闻。我就见过一个盘，开发商资金链断了，业主在工地门口拉横幅。
另外，土地出让合同也可以扒一扒，看看土地性质、使用年限，有些文旅盘拿地早，产权缩水十几年。💡
4. 贷款选择等额本息还是等额本金？
银行默认给你等额本息，因为利息高。但如果你收入高，能承受前期高月供，果断选等额本金，总利息少几万甚至几十万！差距巨夸张。我算过，贷100万30年，利率5%，等额本金比等额本息少还14万。当然，如果你想提前还款，那差别不大。而且等额本息前期还的都是利息，你看账单会心滴血。
不过等额本金第一个月月供高，银行要你流水覆盖两三倍。所以提前算好，别卡在审批上。
5. 如何避开中介的套路？
中介的嘴，骗人的鬼。带你看房，先给你看几套差的，再带你看一套稍微好的，你就觉得”哇，这套不错”！这叫锚定效应。还有，中介费是可以谈的！别傻乎乎给全点数，尤其是现在市场冷，2%谈到1%正常。另外，独家房源是假，锁定客户是真。遇到催你交”意向金”的，直接拉黑，意向金进他口袋就难出来了。交钱一定要进监管账户！
我买房时就遇过，中介说”今天不交定金，明天就被人抢了”，我扭头就走，结果那房子三个月后还挂着呢。呵呵。
6. 交定金前要注意哪些事项？
重点中的重点！很多人在这儿栽跟头。首先，定金和订金不一样，“定金”不退，”订金”可退，签合同时睁大眼。然后，交定金前，一定确认你能贷款！别信销售说”贷款没问题”，自己去银行预审。还有，房子的不利因素公示要看，比如旁边有没有垃圾站、变电房。有些售楼部藏着掖着，等你交钱就晚了。
另外，明确写在合同里的交房时间、违约责任、装修标准，不能口头承诺。我朋友就是，销售说”学区没问题”，结果交房后划片变了，哭都来不及。一切以红头文件为准。❗
7. 收房验房时重点检查什么？
别被交房的喜悦冲昏头脑！带个专业验房师，花几百块省大钱。验空鼓，墙面、地砖，拿个小锤敲；验水电，插座相位、下水通畅；验门窗密封性，大风天呜呜响你会疯。空鼓不修，以后瓷砖脱落。还有层高，合同写2.9米，实际可能2.8，缩水太常见了。记录下所有问题，不签字，让开发商整改。
对了，三书一证一表必须齐全：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。缺一个都有坑。
8. 买期房有哪些风险？
最大的风险就是烂尾。这两年爆雷的还少吗？所以买期房，优先选国央企开发商，资金链稳。小开发商的豪华示范区可能用你房款建的，随时跑路。另外，沙盘和实际是两码事，楼间距、绿化率，都可能缩水。买之前，查规划公示图，清清楚楚。
还有就是延期交付，合同写2023年交，拖到2025年，你一点脾气没有，因为违约金可能一天万分之一，少得可怜。所以约定违约金很重要。
9. 小产权房能不能买？
一句话：别碰！ 除非你钱多烧手。小产权房没国家发的产权证，只有乡政府或村的一纸协议，法律不保护。拆迁补偿都没你的份。而且不能公开交易，你买了只有使用权，随时可能被收回。我老家亲戚图便宜买了个小产权别墅，现在拆迁，一平补偿几百，哭死。
虽然价格是商品房的三分之一，但这个风险，承担不起。刚需别赌。
10. 买房后还需要交哪些费用？
别以为付完首付就完了。契税，90平以下1%，以上1.5%，二套更高。维修基金，各地不一样，一般几十块一平。还有一年物业费、暖气费、代办费（有些开发商强制，你可以自己办）。二手房多出来：中介费、个税（满五唯一免）、增值税（满二免）。算下来，多出好几万。
所以预算时，预留5-10万备用金，别全掏空。否则收房时没钱交税，尴尬。