我问答网买房前的第一道坎：首付到底怎么算？
经常有人问我，首套房首付是不是30%？理论上是这样，但实际你算算……有些城市认房又认贷，如果你异地有过贷款记录，哪怕还清了，也可能给你算二套，首付瞬间飙到60%甚至更高。✅ 建议直接打当地银行电话问，政策一日三变，别光听中介忽悠。对了，公积金贷款的话，首付比例会低一些，但是额度有限，得结合商贷做组合贷。这里面门道多着呢，回头细说。
公积金和商贷，差的不止是利率？
差距可太大了！公积金利率现在3.1%，商贷首套4.2%左右，看上去就1个点？错！贷100万30年，利息总额能差出将近20万，一辆帕萨特没了。不过话说回来，公积金贷款上限低，一般也就几十万，夫妻俩能贷120万顶天了，剩下的还得商贷。组合贷审批慢，有些开发商嫌回款慢，直接拒绝公积金，你能怎么办？💡 所以买房前先问清楚楼盘支不支持，要不然后面被动得很。
地段怎么选？三个字：跟着地铁走
别跟我扯什么新区规划，规划落地之前都是鬼城。这年头最实在的就是地铁，已经通车的那种！哪怕买远一点，离地铁站步行超过15分钟就不要考虑了，除非你爱好早晚高峰暴晒淋雨。还有，注意看周边的“生活气”——有没有菜市场、超市、药店？那种全是沙县小吃和美甲店的地方，晚上9点就黑灯瞎火，你住着不瘆得慌吗？
期房和现房，坑在不一样的地方
现房贵是贵点，但所见即所得，至少不会烂尾。期房便宜，然而相当于你掏几十万买了个“盲盒”。开发商宣传的天花乱坠，游泳池高尔夫，交房变塑胶草坪你信不信？这几年暴雷的房企还少吗？能买现房尽量买现房，实在只能买期房，一定查清楚开发商的资金链，三道红线别踩红。还有，有条件的话潜入工地转转，看看工人多不多，塔吊动不动——这才是真实的工程进度。
二手房交易，这些钱你不该花
中介费可以谈！别傻乎乎按2.7%交，现在行情不好，1%以内都能谈下来。还有，满五唯一的房子最省税，房子如果是继承得来的，可能要缴20%的个税，这个务必在合同里写清楚由谁承担。另外，看中一套房先别急着签，去小区门口和大爷大妈聊聊天，比中介说的真十倍。物业怎么样、邻里吵不吵、有没有渗水，全给你抖出来。
验房别再只看表面！这15个细节不检查，后患无穷！
交房那一刻，别光顾着激动掏钱，开发商就等你签字画押呢。验房不仔细，后面装修、入住全是坑。带个懂行的朋友，或者花几百块请个验房师，绝对值！下面说的这15个地方，缺一个没查，日后哭都来不及：
- 入户门：开关顺不顺滑，门锁是不是防盗等级高的，猫眼有没有松动。
- 窗户：双层中空玻璃里面有没有水汽，密封条严实吗？用力推推看，别漏风。
- 墙面地面：用空鼓锤敲一敲，空鼓率超过5%就要返工，不然以后瓷砖噼里啪啦掉。水平尺测平整度，误差别超过4毫米。
- 层高：合同写的2.9米，实际一量可能给你少10公分，开发商常干这事儿。
- 水电：电闸挨个试，插座用相位仪检测；上下水必须通畅，地漏倒一桶水看排水速度。
- 防水：卫生间蓄水做闭水实验，至少24小时，去楼下看天花板有没有渗漏。这步千万别省！
- 厨房烟道：点根烟靠近排烟口，看烟是不是嗖一下被吸走，不然炒菜满屋呛。
- 空调孔、排气孔：开发商留的孔位置对不对？别等装空调才发现要重打孔，还把外墙保温打坏了。
- 阳台栏杆：晃不晃？高度够不够1.1米？有小孩的家庭尤其注意。
- 网络、有线电视接口：是不是都通到弱电箱了？有些偷懒的只穿根铁丝糊弄你。
- 地暖/暖气片：打压测试看压力表掉不掉，冬天不热就晚了。
- 公共区域：走廊消防设施、防火门关得紧不紧，别光顾自己家，公区也得好用。
- 面积实测：要求开发商出具《房屋面积测绘报告》，套内面积少了就要索赔。
- 各种表：水表、电表、燃气表是不是出厂归零了，读数拍个照留底。
- 最后，签字前所有问题白纸黑字写下来，约定整改时限，不修好不交物业费。
❗ 敲黑板：验房发现的问题，一定要等开发商修完、复验合格再收房。别听他们忽悠“先签了，后面肯定给你修”，签完字立马变脸，你找谁哭去？
合同里的小字，一字之差多花几万
购房合同厚厚一沓，关键信息都在补充协议里。你得盯死这几个地方：交房日期和延期赔偿标准、面积差异处理方式、装修标准具体到品牌型号、产权证办理时限。我看到过最坑的，写着“如因不可抗力导致延期，开发商不承担责任”，什么叫不可抗力？天气不好是不是？一定要加上“非因开发商自身原因”这种限定，否则他随便找个锅甩过来。还有，口头承诺必须落进合同，否则就当没说过。
刚需第一套，别做梦一步到位
第一套房就想大三居住一辈子？图样图森破。你的生活会变，收入会变，家庭成员也会变。说实话，年轻人先上车最重要，买得起的小两居或者小三居，位置好、流动性强的，将来好置换。别一上来就背负大山般的月供，搞得不敢旅游不敢生病，生活质量跌入谷底。房子是为人服务的，不是反过来。
月供多少才不压垮生活？
银行规定月供不能超过月收入50%，但那是找死线。正常来说，月供占家庭月收入的30%以内才健康，40%就是红线了。你试想，如果每月一半工资全给银行，工作一有个风吹草动，断供怎么办？而且除了月供，还有物业费、取暖费、装修贷，哪样不是钱。对了，别忘了预留至少6个月的还款备用金，以防万一。
怎么看开发商靠不靠得住？
现在买期房，最怕烂尾。先去住建部官网查开发商的资质等级，一级最好。然后看它在全国还有哪些项目，有没有停工、维权的新闻。最关键的是五证两书必须齐全：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，少一个都别下手。有条件的话，查查它的财务报表，负债率过高的远离。